Abusivismo edilizio

ABUSIVISMO EDILIZIO IN ITALIA: Cos'è l'abusivismo edilizio? 

L’abusivismo edilizio si configura allorquando venga realizzato un intervento urbanistico senza il titolo abilitativo richiesto. Si tratta di un illecito con rilevanza sia penale che amministrativa.

Le responsabilità per le violazioni connesse alla normativa urbanistica possono riguardare il committente, il costruttore o anche il direttore dei lavori. Quest’ultimo, andrà esente da responsabilità qualora abbia contestato, in corso d’opera, agli altri soggetti, la violazione delle prescrizioni inerenti il permesso di costruire, fornendo motivata comunicazione al dirigente ed al responsabile dell’ufficio comunale competente.

Oltre ai soggetti sopra indicati, possono essere chiamati a rispondere del reato anche coloro che abbiano contribuito con la loro condotta alla consumazione del reato e, pertanto, alla realizzazione dell’opera edilizia abusiva: ad esempio, l’esecutore materiale dei lavori, il proprietario o il comproprietario che, seppure non formalmente committente delle opere abusive ha ugualmente un potere di veto sull’esecuzione di lavori abusivi.

Spetta al dirigente o al responsabile del competente ufficio comunale intervenire al fine di prevenire e reprimere gli episodi di abusivismo.

Entrambe le figure, hanno il compito di svolgere la vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia nel territorio comunale per assicurarne la rispondenza alle norme di legge e di regolamento, alle prescrizioni degli strumenti urbanistici ed alle modalità esecutive fissate nei titoli abilitativi.

IL REATO DI ABUSIVISMO EDILIZIO: Sanzioni penali 

I reati in materia edilizia hanno natura contravvenzionale e vengono puniti con l’arresto e ammenda.

Gli ufficiali ed agenti di polizia giudiziaria, una volta accertato l'abuso edilizio, sono tenuti a darne comunicazione all’autorità giudiziaria ed al dirigente del competente ufficio comunale che, entro 30 giorni, dovrà verificare la regolarità delle opere e decidere sugli atti consequenziali.

Le sanzioni penali, di cui all’art. 44 del D.P.R. n. 380/2001, sono:

- inosservanza dei regolamenti edilizi, degli strumenti urbanistici e dei permessi di costruire (ammenda fino ad € 10.329,00);

- esecuzione dei lavori in assenza o in difformità del permesso di costruire, nonostante l’ordinanza di sospensione dei lavori (arresto fino a 2 anni e ammenda da € 5.164,00 ad € 51.645,00). In questo caso il Giudice, dopo la sentenza di condanna, ordinerà la demolizione delle opere abusive, qualora non sia stata già eseguita;

- lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio (arresto sino a 2 anni e ammenda da € 15.493,00 ad € 51.645,00). La sentenza che accerta la lottizzazione abusiva dispone, altresì, la confisca dei terreni e delle opere eventualmente costruite sopra, i quali vengono acquisiti di diritto e gratuitamente al patrimonio del Comune ove si è concretizzato il reato.

L’eliminazione volontaria dell’opera abusiva, mediante demolizione o ripristino dello stato originario dei luoghi, determinerà la cessazione della permanenza dell’illecito penale con conseguente possibile applicazione della causa di non punibilità per tenuità del fatto, di cui all’art. 131 bis c.p..

Come tutti i reati, anche quelli in materia di abusivismo edilizio si prescrivono. La prescrizione rappresenta una modalità di estinzione del reato, per effetto del trascorrere di un determinato periodo di tempo, senza che sia intervenuta una sentenza definitiva.

Il reato si prescrive:

- in 4 anni dal compimento dell’illecito se, da tale momento, non ci sono stati atti interruttivi della prescrizione (cosiddetta prescrizione breve);

- in 5 anni dal compimento dell’illecito (cosiddetta prescrizione ordinaria) se c’è stato un atto interruttivo come, ad esempio, il decreto di citazione a giudizio.

I termini suddetti decorrono:

- dal momento dell’accertamento dell’illecito e conseguente sequestro, nel caso in cui l’opera abusiva non sia stata completata;

- Se invece viene fatto un controllo senza apposizione di sigilli, il reato si considera permanente, per cui perdura fino alla sentenza di primo grado. In tal caso, dunque, la prescrizione è di 5 anni dalla sentenza di primo grado;

- Nel caso in cui non vi sia stata alcuna segnalazione e l’opera abusiva sia stata completata, è dal momento di ultimazione dei lavori che decorre il termine di prescrizione.

ABUSIVISMO EDILIZIO: Sanzioni amministrative 

Ma l’abuso edilizio, come detto, è anche illecito amministrativo. Con riferimento ad esso, la prescrizione non scatta mai.

Le sanzioni amministrative dell'abusivismo edilizio in Italia contemplate nel D.p.r. 380/2001, sono così classificate:

- demolizione della costruzione irregolare e ripristino dello stato dei luoghi;

In tali casi l’amministrazione comunale dovrà dar conto puntualmente delle ragioni di pubblico interesse che depongono per la demolizione del fabbricato, diverse da quelle finalizzate al mero ripristino della legalità, tenendo peraltro in debita considerazione gli interessi privati maturati nel frattempo. Il decorso del tempo, in altri termini, determina l’esigenza di motivare in modo più forte i provvedimenti di natura repressiva com’è appunto quello demolitorio.

- acquisizione al patrimonio comunale in caso di mancata demolizione, in alternativa alla demolizione, pagamento di una sanzione amministrativa pecuniaria adeguata all’entità dell’abuso o all’incremento del valore venale del bene;

- nel caso di mancata segnalazione certificata di inizio attività o difformità alla segnalazione, la sanzione pecuniaria è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile derivato alla realizzazione degli interventi, e comunque in misura non inferiore ad € 516,00.

ABUSIVISMO EDILIZIO: Rischi e tutele per gli acquirenti

Molti sono i rischi per chi decide di acquistare un immobile, nella misura in cui l’immobile stesso  presenti delle irregolarità urbanistiche.

Sebbene la legge italiana preveda l’obbligo per il venditore, sotto la propria responsabilità penale, di fornire una scrupolosa dichiarazione sulla regolarità urbanistica dell’immobile che si accinge a vendere, spesso accade che l’immobile abusivo venga alienato con conseguente pregiudizio per l’acquirente.

Il rischio più grave per l’acquirente è quello di veder dichiarata la nullità dell’atto di compravendita stipulato.

La dichiarazione di nullità dell’atto comporta infatti come immediata conseguenza il ritorno della proprietà dell’immobile (abusivo) al venditore, ma per l’acquirente il solo diritto ad ottenere la restituzione della somma pagata, insieme al risarcimento danni. Somme che difficilmente potrà recuperare se non dopo estenuanti e complesse procedure esecutive contro il venditore.

Con la dichiarazione di nullità, dunque, l’acquirente si troverebbe immediatamente spossessato del bene, rimanendo creditore di una somma di danaro che però è solo teorica, perché questa somma di danaro va poi trovata nelle tasche del venditore e appresa secondo le procedure esecutive di legge.

E, sebbene si possa pensare che sia compito del Notaio garantire, sotto questo aspetto, la vendita, ci si sbaglia. Il Notaio nel nostro ordinamento non ha infatti alcun ruolo sul controllo della regolarità urbanistica dell’immobile dovendo limitarsi ad ammonire il venditore, chiedendo che compia la sua dichiarazione sotto responsabilità penale, e recepire questa dichiarazione.

Ecco perché, molto spesso l’esecuzione di una “Due Diligence” immobiliare potrà garantire l’acquirente da transazioni rischiose.

L’indagine su un immobile, oppure su un intero patrimonio immobiliare, avrà come obiettivo quello di verificare la regolarità urbanistico-edilizia-impiantistica-catastale del bene, attraverso un processo di indagine volto a controllare la conformità dello stesso rispetto alle norme in vigore.

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