Cosa sono i REIT? 

REIT: Acronimo di “Real Estate Investment Trust”, meglio noto come società di investimento immobiliare quotata (SIIQ) in Italia, è una società che possiede e gestisce proprietà immobiliari finanziandone la costruzione.

In altre parole, un Reit possiede molteplici immobili diretti a produrre un ricavo. Per lo più si tratta di alberghi o anche centri commerciali.

Generalmente un REIT affida la gestione delle proprietà possedute a terzi in cambio di un canone di locazione. Vi sono anche REIT che finanziano transazioni immobiliari, generando ricavi mediante gli interessi sul finanziamento.

REIT E SIIQ: quali sono le differenze? 

Seppur per piccoli aspetti, le SIIQ si differenziano dai REIT, nati negli USA intorno agli anni sessanta, al fine di permettere agli investitori retail di esporsi alle opportunità del settore immobiliare.

Sommariamente, i REIT differiscono dalle SIIQ per:

• Il modello di distribuzione dei profitti, ove il 90% viene corrisposto agli investitori sotto forma di dividendi. Questo manca completamente nelle SIIQ;

• Struttura legale.

Per operare come società di investimento immobiliare quotata in Italia è necessario per le SIIQ che:

1. gli immobili rappresentino l’80% delle attività totali;

2. derivare almeno l’80% dei ricavi totali dalla locazione di beni immobili;

3. essere costituite in forma di società per azioni;

4. avere sede nel territorio italiano;

5. negoziare le azioni in mercati regolamentati;

6. nessun socio deve possedere più del 51% dei diritti di voto nell’assemblea ordinaria e più del 51% dei diritti di partecipazione agli utili

7. almeno il 35% delle azioni deve essere detenuto da soci che non possiedono più dell’1% dei diritti di partecipazione agli utili.

Quali sono i 4 requisiti SIIQ? 

I requisiti SIIQ possono essere così catalogati:

• Requisiti soggettivi: la società deve essere costituita in forma di società per azioni, avere residenza nel territorio dello Stato italiano o in uno Stato UE e le azioni devono essere negoziate in mercati regolamentati.

• Requisiti statutari, ovvero regole in materia di investimenti; limiti alla concentrazione dei rischi su investimenti e controparti e limite massimo di leva finanziaria (di gruppo e individuale).

• Requisiti partecipativi, sia del controllo che del flottante;

• Requisiti oggettivi: esercizio prevalente dell’attività di locazione immobiliare; obbligo di distribuzione ai soci del 70% dell’utile netto derivante dall’attività di locazione e dal possesso delle partecipazioni; obbligo di distribuzione, entro due anni successivi al realizzo, del 50% delle plusvalenze realizzate su immobili oggetto di locazione e su partecipazioni in SIIQ, SIINQ e fondi immobiliari qualificati.

Qual è la tassazione SIIQ? 

I dividenti distribuiti dalle SIIQ vengono tassati per trasparenza sul socio della società semplice.

In altre parole, le attività vengono differenziate a seconda della loro provenienza, ovvero in immobiliare o meno, al fine di identificare quelle da assoggettare a tassazione integrale o ad una mera esclusione.

Principio della trasparenza, quest’ultimo menzionato, che trova concretezza nell’articolo 32 quater del DL 124/2019.

La previsione di imposizione a monte, o meglio differente a seconda della qualifica tributaria del socio, ha risolto i problemi precedentemente insorti della doppia imposizione economica.

Per i dividendi distribuiti alle società semplici è stato previsto un regime di imputazione del reddito differente. Più nel dettaglio, viene attribuito ai soci il reddito imponibile applicando i criteri previsti per la categoria di contribuente cui appartiene la società partecipata. Diversamente, l’articolo sopra menzionato (art. 32 quater del DL 124/2019), determina la quota imponibile dei dividendi distribuiti alla società semplice applicando le regole proprie dei soci cui sarà attribuito il dividendo per trasparenza.

Altresì, è ancor più diverso il regime di trasparenza previsto per il regime tributario delle Società di investimento immobiliare quotate, per le quali ai soci non viene imputato il reddito imponibile bensì l’utile civilistico ad esso associato.

La disciplina dettata per le SIIQ è circoscritta ai soggetti esteri UE e SEE che producono redditi d’impresa in Italia mediante stabili organizzazioni.

Lo studio legale Arnone&Sicomo ha al suo interno un dipartimento di diritto finanziario ed immobiliare. I nostri avocati si occupano prevalentemente di fiscalità connessa al compimento di operazioni straordinarie, quali la costituzione di fondi patrimoniali immobiliari e costituzione di SIIQ/REIT.

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