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Casa di lusso: requisiti e tassazione

- Cosa di intende per casa di lusso e quali requisiti la rendono ''di prestigio''?

- Quando la piscina fa diventare la casa di lusso?

- Quando un immobile può definirsi di lusso?

Ad occuparsi della questione, tutt’altro che superflua, è stata la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 21287/2013, definendo i criteri in virtù dei quali una abitazione può ritenersi di lusso ai fini dell’applicabilità delle “agevolazione prima casa in materia di imposta di registro e di imposte ipocatastali”.

Più nel dettaglio, il fulcro della questione posta all’attenzione della Corte verteva sulla disciplina del beneficio fiscale di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. n. 131/1986 che  prevede l’applicazione:

- dell’imposta di registro con aliquota ridotta al 3% (in luogo del 7%) agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, in presenza di alcune condizioni;

- in misura fissa dell’imposta ipotecaria e dell’imposta catastale in luogo, rispettivamente, del 2% e dell’1%.

Condizione indefettibile ai fini della fruizione dell’agevolazione è che la casa d’abitazione non risulti essere di lusso.

Chi acquista una casa di lusso, non solo non beneficia del bonus prima casa, ma versa l’Iva al 22% se compra da una società, oltre a rimanere assoggettato a procedure esecutive (pignoramento immobiliare).

Casa di lusso: i requisiti che rendono un immobile prestigioso 

In passato, il DM 2 agosto 1969 collegava la caratteristica di “casa di lusso” alla superficie dell’immobile. In particolare, erano considerate “abitazioni di lusso” le unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq. (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) e pertanto l’agevolazione della “prima casa” non trovava applicazione sol per il fatto che l’abitazione venduta aveva caratteristiche “di lusso”, prescindendo dalla categoria catastale.

A far data dal 2014 la normativa è cambiata e oggi per valutare se una abitazione è o meno di lusso dovrà farsi riferimento alla categoria catastale in cui è classificato o classificabile l’immobile.

Più specificamente.

Per le cessioni effettuate dopo il 13 dicembre 2014, soggette a imposta proporzionale di registro, per ''abitazione di lusso'' ai fini IVA si intende l'unità immobiliare censita nelle categorie catastali A/1 - abitazioni di tipo signorile, A/8 - abitazioni in ville ed A/9 - castelli e palazzi di pregio.

Ciò è quanto ha stabilito l'Agenzia delle Entrate, nella C.M. 31/E/2014, che ha confermato che in caso di cessione di abitazioni in presenza dei requisiti ''prima casa'', l'applicazione dell'IVA con l'aliquota ridotta del 4% è vincolata alla categoria catastale dell'immobile, mentre non assumono più alcun rilievo le caratteristiche ''di lusso'' definite dal D.M. 2 agosto 1969.

Pertanto, in fase di rogito per fruire dell'applicabilità dell'aliquota IVA del 4% come ''prima casa'', devono essere dichiarati:

- l'accatastamento dell'unità immobiliare nelle categorie cd. ''non di lusso'' che possono beneficiare del regime di favore;

- il possesso dei c.d. ''requisiti prima casa'' di cui alla nota II-bis, all'art.1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986.

In sostanza, per tutte le operazioni di cessione, effettuate a decorrere dal 13 dicembre 2014, si applica l'IVA con l'aliquota del 4%, ovvero del 10%, a condizione che l'abitazione, o i fabbricati siano classificati nelle categorie catastali ''non di lusso'' diverse da A/1, A/8 ed A/9, ossia nelle categorie:

- A/2 - abitazioni di tipo civile;

- A/3 - abitazioni di tipo economico;

- A/4 - abitazioni di tipo popolare;

- A/5 - abitazioni di tipo ultra popolare;

- A/6 - abitazioni di tipo rurale;

- A/7 - abitazioni in villini;

- A/11 - abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi.

Le categorie catastali individuate per le quali non è possibile fruire delle agevolazioni “prima casa” e del divieto di pignoramento sono:

le abitazioni di tipo signorile ossia la categoria A/1;

le abitazioni in ville ossia la categoria A/8;

i castelli e i palazzi di eminenti pregi artistici e storici ossia la categoria A/9.

Con riferimento alle piscine invece, l’acquisto può portare eventualmente ad un cambio di categoria catastale e far riaccatastare l’immobile come categoria di lusso. Nel decreto del 2 Agosto 1969, all’articolo 4, è chiaramente indicato come la presenza di una piscina di almeno 80 m2 sia considerata condizione sufficiente per considerare un immobile di lusso.

Casa di lusso: i requisiti che escludono gli immobili dal beneficio fiscale 

- Quanti metri quadri deve avere un immobile per essere definito di lusso? 

Si è palesata la necessità di una pronuncia della Cassazione in merito alla quantificazione della superficie utile complessiva ai fini della definizione di abitazione di lusso.

A risoluzione della querelle sorta la Cassazione, con la sentenza n. 29643 del 14 novembre 2019, ha statuito che ai fini dell'individuazione di un’abitazione di lusso, nell’ottica di escludere il beneficio prima casa, la superficie utile deve essere determinata guardando all’utilizzabilità degli ambienti a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito il parametro idoneo ad esprimere il carattere lussuoso di un’abitazione. Pertanto, il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con quella abitabile, con la conseguente esclusione dei soli balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto auto.

Casa di lusso: i requisiti per accedere alle agevolazioni '' prima casa'' e la tassazione 

La tassazione delle abitazioni di lusso è un tema che da sempre suscita confusione e incertezza, soprattutto quando si tratta di agevolazioni per l'acquisto della prima casa

Laddove si voglia acquistare un immobile da adibire a prima casa con atto imponibile a Iva, le uniche linee guida da prendere in considerazione rimarranno quelle dettate dal Decreto Ministeriale 2 agosto 1969.

Invero, le tasse per l’acquisto di una prima casa di lusso sono legate alla scelta, se acquistare un immobile con atto imponibile a Iva oppure con atto soggetto a imposta proporzionale di registro.

Imponibile IVA: occorre prendere in considerazione le caratteristiche per le case di pregio, di cui al DM del 2 agosto del 1969.

Acquisto soggetto a imposta proporzionale di registro: prevale la classificazione catastale. Dunque, se l'immobile rientra in una delle seguenti classificazioni: A1 (signorili), A8 (ville) o A9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico-artistico), non si ha diritto alle detrazioni e facilitazioni per l'acquisto di una prima casa ed altresì risulta dovuta l’imposta municipale IMU.

Unica esenzione prevista per il pagamento di quest’ultima riguarda le abitazioni A/7, ovvero i villini che, seppur disponendo di caratteristiche assimilabili alle case di lusso, non sono assoggettate all’imposta.

La decadenza dai benefici fiscali incorre nei seguenti casi:

- mendacità delle dichiarazioni richieste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;

- mancato trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.

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