Comprare casa dal costruttore: i vantaggi e la normativa 2019

Chi in passato aveva intenzione di comprare casa dal costruttore doveva fare riferimento al D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122. Oggi, invece, la materia è regolamentata dal D.Lgs. 14/2019.

Il legislatore ha ampliato il panorama delle norme poste a protezione degli acquirenti di immobili da costruire, quali soggetti negativamente colpiti nel caso di fallimento della ditta costruttrice o nel caso in cui l’immobile oggetto della vendita sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare.

Tale normativa, in vigore dal 16 marzo 2019, si applica ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire, per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente a tale data.

E’ bene precisare che per “immobile da costruire” s’intende quello rispetto al quale è stato richiesto il permesso di costruire ma che ancora non è stato edificato, in tutto o in parte. In altre parole, l’immobile che si trova in uno stato tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità, ovvero l'utilizzo per uso abitativo.

Le tutele previste interessano l’acquirente persona fisica, a condizione che il costruttore dell’immobile si trovi in un’effettiva situazione di crisi.

Comprare casa dal costruttore: come funziona la nuova legge 2019? 

Il D.Lgs. 14/2019 dedicato a chi desidera comprare casa dal costruttore è in vigore dal 16 marzo 2019.

La tutela degli acquirenti di immobili da costruire trova applicazione allorquando:

- il venditore è un “costruttore”;

- l’acquirente è una persona fisica;

- oggetto della vendita è un immobile da costruire;

- sia stipulato un contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l'acquisto della casa dal costruttore o comunque il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Ovvero siano assunte obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire.

La legge dispone espressamente che l’acquirente non può rinunciare alle tutele riconosciutegli e pertanto ogni clausola contraria è nulla e deve intendersi come non apposta.

Comprare casa dal costruttore: quali garanzie devi avere?

La nuova normativa sull’acquisto di immobili dal costruttore ha determinato un notevole accrescimento delle garanzie in favore degli acquirenti, deducibili dalle seguenti novità:

- l’obbligo del costruttore di consegnare all’acquirente una fidejussione, che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà;

- la fideiussione (bancaria o assicurativa) può essere escussa anche in caso di inadempimento dell’obbligo da parte del costruttore di rilasciare la polizza postuma decennale;

- il contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto un immobile da costruire, deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata;

- indicazione nel contratto preliminare e nell’atto di trasferimento della proprietà degli estremi della fideiussione e conformità di quest’ultima al modello standard definito con Decreto ministeriale;

- nullità del contratto in caso di mancata consegna all’acquirente della polizza assicurativa indennitaria decennale, che può essere fatta valere soltanto dall’acquirente. L’acquirente può dunque scegliere se agire in giudizio per far valere la nullità contratto preliminare, oppure mantenere valido il contratto stipulato, se per lui più conveniente.

Comprare casa dal costruttore: il contratto preliminare e i suoi vantaggi

Il contratto preliminare di immobili da costruire deve contenere:

- la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini  e indicazione delle pertinenze;

- l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;

- il termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;

- gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;

- il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

Il vantaggio della stipula del preliminare con atto pubblico o scrittura privataautenticata consiste, principalmente, nell’assicurare che tutte le verifiche, riguardanti l’esistenza di ipoteche o altri vincoli sull’immobile da costruire, siano effettuate fin da subito. Invero, il Notaio è obbligato a trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, con l’effetto di proteggere l’acquirente dal rischio di ipoteche o vincoli successivi alla trascrizione stessa, a condizione che la vendita intervenga entro tre anni.

Altro vantaggio concerne la fidejussione, ovvero il suo rilascio deve essere indicato nel contratto preliminare e risulterà essere efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata riceva copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fidejussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice.

L’inottemperanza dell’obbligo di stipulare il preliminare con atto pubblico o scrittura privata autenticata determina la nullità assoluta del contratto per mancanza di forma.

Comprare casa dal costruttore:  la polizza assicurativa 

Come detto, chi decide di “comprare casa dal costruttore'' verrà garantito da una polizza assicurativa indennitaria decennale, fin dal trasferimento della proprietà dell’immobile, da parte del costruttore, pena la nullità del contratto.

La polizza deve essere conforme al modello standard determinato con decreto del Ministero della Giustizia di concerto con Ministero dell’economia e delle finanze.

La polizza assicurativa deve disporre delle seguenti caratteristiche:

- avere quale assicurato/beneficiario l’acquirente dell’immobile;

- avere durata decennale con effetto dalla data di ultimazione dei lavori;

- coprire i danni materiali e diretti all'immobile;

- coprire i danni manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

I danni che la polizza assicurativa copre sono quelli materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, che il costruttore è tenuto a risarcire ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

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